Приложение  1
Утверждено 
решением городской Думы 
от 24.11.05 №156/4-гд

КОМПЛЕКСНАЯ ПРОГРАММА
 ПО ФОРМИРОВАНИЮ РЫНКА ДОСТУПНОГО ЖИЛЬЯ 
И ОБЕСПЕЧЕНИЮ КОМФОРТНЫХ УСЛОВИЙ ПРОЖИВАНИЯ 
НАСЕЛЕНИЯ 
административно-территориального 
образования г. Саров Нижегородской области 
на 2006-2010 годы 

Паспорт

Наименование программы	КОМПЛЕКСНАЯ ПРОГРАММА ПО ФОРМИРОВАНИЮ РЫНКА ДОСТУПНОГО ЖИЛЬЯ И ОБЕСПЕЧЕНИЮ КОМФОРТНЫХ УСЛОВИЙ ПРОЖИВАНИЯ НАСЕЛЕНИЯ г.САРОВ	
Основание для разработки программы	Распоряжение главы Администрации от 03.08.2005 №3246-П	
Заказчик программы	Администрация г. Саров	
Основной разработчик программы	Жилищное управление Администрации г. Саров	
Важнейшие целевые показатели	•	разработка нормативных документов;
•	создание кредитно-финансовых механизмов, стимулирующих процесс ипотечного кредитования; 
•	субсидии, выделяемые из местного бюджета для приобретения жилья;
•	средства граждан, направляемые на приобретение жилья;
•	эффективное использование бюджетных средств при оказании помощи в улучшении жилищных условий нуждающимся в жилье гражданам	
Исполнители основных мероприятий программы	Департамент финансов Администрации г. Саров;
Жилищное управление Администрации г. Саров;
Департамент организационных вопросов и контроля Администрации г. Саров.  	
Источники и объемы финансирования программы	1. Целевая муниципальная программа ипотечного жилищного кредитования:
- муниципальное бюджетное финансирование – 150 млн. руб.
- средства участников подпрограммы – 396 млн. руб.
2. Целевая муниципальная программа приобретения жилых помещений для муниципальных нужд путем участия в долевом строительстве:
- муниципальное бюджетное финансирование – 560 млн. руб.
3. Целевая муниципальная программа по предоставлению безвозмездных субсидий для покупки (строительства) жилья:
- муниципальное бюджетное финансирование – 50 млн. руб.,
- средства участников программы	
Основные мероприятия программы	•	организация приобретения закладных;
•	организация обслуживания платежей;
•	организация проведения конкурса среди застройщиков;
•	заключение договоров с застройщиками;
•	создание механизма, позволяющего эффективно использовать  бюджетные средства, инвестируемые в жилищную сферу.	
Сроки и этапы	1. Целевая программа ипотечного жилищного кредитования:
-	первый этап –  создание нормативно-правовой базы, выбор исполнителя, выкуп закладных на средства бюджетного кредита -  2006-2007 год;
- 	второй этап  –  выход на устойчивое рефинансирование – 2008- 2015 гг.;
-	третий этап  –  поэтапный возврат бюджетного кредита – 2015 -2021 гг.
2. Целевая программа приобретения жилых помещений для муниципальных нужд путем участия в долевом строительстве многоквартирных домов:
-	2006 -2010 гг.
3. Целевая программа предоставления безвозмездной субсидии для покупки (строительства) жилья:     
 -      2006-2010 гг.	
Организация контроля за исполнением программы	Администрация г. Саров;
Городская Дума	
Социальный эффект	•	улучшение жилищных условий и снятие с учета не менее 1200 семей «очередников»;
•	приобретение жилых помещений не менее 130 шт. ежегодно и  предоставление по социальному найму гражданам, зарегистрированным нуждающимся в улучшении жилищных условий;
•	улучшение жилищных условий и исключение из списка семей, нуждающихся в улучшении жилищных условий – не менее 350 семей.	

КОМПЛЕКСНАЯ ПРОГРАММА
 ПО ФОРМИРОВАНИЮ РЫНКА ДОСТУПНОГО ЖИЛЬЯ 
И ОБЕСПЕЧЕНИЮ КОМФОРТНЫХ УСЛОВИЙ ПРОЖИВАНИЯ 
НАСЕЛЕНИЯ г.САРОВ

1.	Содержание проблемы и обоснование необходимости ее решения
 программными методами 
Обеспечение граждан доступным жильем является одной из самых актуальных задач на сегодняшний день. Данная программа направлена на развитие эффективного рынка жилья в г.Саров и финансовых механизмов, обеспечивающих условия для расширения возможностей населения в улучшении жилищных условий за счет объединения собственных средств граждан, средств федерального, областного и муниципального бюджетов, ипотечных кредитов и рассрочек. Ключевым направлением является создание финансовых механизмов, позволяющих улучшить жилищные условия не только за счет текущих заработков граждан и имеющихся сбережений, но и в счет будущих доходов людей, т.е. через долгосрочное ипотечное жилищное кредитование.
1.1.	 Краткий анализ исполнения различных жилищных программ за 2000-2005 годы (Приложение 1 к настоящей программе) и изменения в жилищном законодательстве позволяют сделать следующие выводы:
1.	Объем выделяемых средств из федерального (областного) бюджета на капитальное жилищное строительство  недостаточен для обеспечения нуждающихся граждан жильем.
2.	Механизмы по предоставлению жилья «очередникам», применяемые сегодня, не решают сложившейся жилищной проблемы.
3.	Из 5000 семей «очередников» лишь 30-40% готовы участвовать в покупке (строительстве) жилья, рассчитывая при этом на финансовую поддержку со стороны городского бюджета, средств РФЯЦ-ВНИИЭФ или ипотечных кредитов.
4.	В связи с ограниченностью муниципальных ресурсов и средств местного бюджета предоставление безвозмездных субсидий на покупку (строительство) жилья за счет средств городского бюджета не будет являться приоритетной формой участия муниципального бюджета в решении жилищных проблем горожан, а лишь одной из них.
5.	Оптимизация структуры строящегося жилья и приобретение жилых помещений на вторичном рынке позволяют существенно увеличить социальный эффект при распределении жилья семьям,  нуждающимся в улучшении жилищных условий (показатель эффективности - число нуждающихся, снятых с учета, приходящееся на единицу бюджетных расходов). 
С целью повышения доступности приобретения жилья необходимо расширять объем инвестиций в жилищное строительство за счет денежных сбережений граждан и вовлечения в рыночный оборот имеющегося жилья, кредитов, предоставленных под ипотеку, а также ресурсов коммерческих инвесторов.
6.	Помимо рыночной ипотеки необходимо создавать социально-ориентированную систему ипотечного кредитования, которая бы позволила приобретать жилье гражданам, остро нуждающимся в улучшении жилищных условий.
Из всего вышеприведенного следует, что требуется системный подход к решению перечисленных проблем и, в первую очередь, создание организационно-финансового механизма по привлечению в эту сферу достаточного объема денежных ресурсов. 

2.	Цель и задачи программы

2.1	 Цель программы
Основная цель программы - комплексное решение задач по устойчивому функционированию и развитию городского рынка жилья и создание условий для расширения возможностей населения в улучшении своих жилищных условий за счет объединения собственных средств, бюджетных средств, ипотечных кредитов или рассрочек оплаты банков и коммерческих инвесторов. 
2.2	Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи: 
2.2.1	В области обеспечения доступности жилья: 
•	развитие эффективного рынка жилья и финансовых механизмов, обеспечивающих доступность жилья для граждан;
•	внедрение в практику различных программ ипотечного кредитования, реализуемых на федеральном и областном уровнях, позволяющих увеличить платежеспособность населения;
•	выделение средств из муниципального бюджета на предоставление отдельным категориям граждан субсидий на погашение части процентной ставки по рыночным ипотечным кредитам, на выкуп закладных, выданных на льготных условиях;
•	привлечение инвестиций и расширение объемов жилищного строительства;
•	ликвидация муниципального ветхого  фонда.

2.2.2	В области жилищного строительства: 
•	своевременно подготавливать и предоставлять на конкурсной основе земельные участки под жилищное строительство;
•	добиваться обеспечения стабильного ежегодного ввода жилья в объеме не менее 20 тыс. кв.м. общей площади;
•	способствовать увеличению объемов индивидуального жилищного строительства; 
•	при застройке территорий создавать современную городскую инфраструктуру;

2.3	Тактические цели программы:
•	выделение средств из муниципального бюджета на участие в федеральной программе «Молодая семья»;
•	организация процесса рефинансирования (выкупа закладных) на основе муниципальных стандартов, предъявляемых к участникам программы ипотечного жилищного кредитования населения;
•	предоставление отдельным категориям граждан субсидий на приобретение жилья;
•	расширение жилищного муниципального фонда для предоставления жилья по социальному найму отдельным категориям граждан;
•	привлечение инвестиций в строительство.

2.4	 Для достижения тактических целей программы необходимо решить следующие задачи:

•	утвердить целевую муниципальную программу ипотечного жилищного кредитования;
•	утвердить целевую муниципальную программу по предоставлению субсидий;
•	утвердить целевую муниципальную программу по приобретению жилых помещений для предоставления жилья по социальному найму;
•	утвердить целевую муниципальную программу по обеспечению жильем граждан, переезжающих из ЗАТО г. Саров на новое место жительства, или выплате компенсаций этим гражданам;
•	заинтересовать и привлечь в проекты льготного ипотечного кредитования крупные и средние промышленные предприятия  для пополнения программы оборотными ресурсами.

3.	Система программных мероприятий и управление подпрограммами
Согласно концепции улучшения жилищных условий населения Нижегородской области с использованием механизма ипотечного кредитования предполагается функционирование двух систем ипотечного кредитования:
•	социально-ориентированной системы, основанной на льготном кредитовании отдельных категорий граждан;
•	классической двухуровневой системы, основанной на рыночных механизмах предоставления кредита.
Основной задачей организационных мероприятий является создание на территории г.Саров инфраструктуры, обеспечивающей эффективное функционирование и взаимодействие всех участников рынка жилья. Основу этой инфраструктуры составляют банки, заказчики, подрядчики, организаторы программ.
3.1.	 Областная программа «Молодой семье – доступное жилье»
Программа ориентирована на молодую семью (супруги в возрасте до 30 лет, имеющие ребенка (детей) или планирующие его рождение). Источниками реализации данной программы служат финансовые средства: 
-	Сбербанка России, предоставляющего целевой кредит молодой семье;
-	бюджета Нижегородской области, направляемые на погашение части действующей процентной ставки Сбербанка;
-	городского бюджета, направляемые на погашение части действующей процентной ставки Сбербанка;
-	молодой семьи и их родителей.
Кредит предоставляется сроком на 15 лет под 18 % годовых в рублях.
В 2006 году предполагается участие 50 молодых семей с последующим ежегодным увеличением на 2 семьи. В таблице 1 приведены данные по потребностям в финансировании программы (для погашения процентной ставки) из расчета средней суммы кредита 400 тыс. рублей без инфляции по годам.
Таблица 1
№	Наименование	2006г.	2007г. 	2008г.	2009г.	2010г.	2011-2025	Итого	
1	Средства из муниципального бюджета, тыс. рублей	1 160	2 286	3 376	4 426	5 432	31 650	48 330	
2	Средства из областного бюджета, тыс. рублей	1 160	2 286	3 376	4 426	5 432	31 650	48 330	
3	Всего:	2 320	4 572	6 752	8 852	10 864	63 300	96 660	
4	Количество семей – участников	50	52	54	56	58	0	270	
•	средневзвешенные затраты городских бюджетных средств на одну семью составят 179 тыс. руб. Общие расходы городского бюджета на программу составят 48 млн. 330 тыс. руб. 
3.2.	 Целевая муниципальная программа по предоставлению безвозмездных субсидий для покупки (строительства) жилья (Приложение  2 к настоящей программе)
Эта сложившаяся и хорошо зарекомендовавшая себя программа действует в городе 
с 1994 года. Она ориентирована на горожан, включенных в списки нуждающихся в улучшении жилищных условий и имеющих собственные денежные средства и (или) объекты недвижимости в собственности. Средства на реализацию программы направляются из городского бюджета.
Практика 2005 года показывает, что направление на эти цели по 2,5 млн. рублей в квартал (10 млн. рублей в год) является минимально необходимой суммой. Это позволит улучшить свои жилищные условия порядка 70 - 80 семьям «очередников» ежегодно (см. таблицу 2).
Таблица 2
№	Наименование	2006г.	2007г.	2008г.	2009г. 	2010г.	ИТОГО	
1	Средства бюджета, млн. руб.	10	10	10	10	10	50	
2	Средства граждан, млн. руб.	34.8	35.6	36.5	36.9	37.5	181.3	
3	Количество семей-участников программы	75	73	71	69	67	355	
•	средневзвешенные затраты городских бюджетных средств на одну семью составят 141 тыс. руб. (средства направлены на первичный и вторичный рынки жилья). Общие расходы городского бюджета на программу составят 50 млн. рублей.

3.3.	 Целевая муниципальная программа ипотечного жилищного 
кредитования (Приложение  3 к настоящей программе)

В программе могут участвовать только граждане, зарегистрированные по месту жительства в г. Саров и признанные в установленном порядке нуждающимися в улучшении жилищных условий («очередниками»). 
Льготное кредитование «очередников» осуществляется путем предоставления продавцами льготного кредита (рассрочки) по оплате квартиры по договору купли-продажи недвижимости с рассрочкой платежа или договору ипотеки.
Параметры льготного кредита (рассрочки) являются доступными для семей с небольшими доходами, желающими улучшить свои жилищные условия на 15 - 25 кв.м. или купить однокомнатную квартиру. Ниже приведен фрагмент таблицы расчета размера кредита (рассрочки) в зависимости от суммы совокупного семейного дохода, на которые могут рассчитывать участники программы (таблица 3).
Таблица 3
№ п.п.	Сумма, подлежащая уплате в рассрочку (тыс. рублей)	Сумма ежемесячного платежа, не менее (руб.)	Величина совокупного ежемесячного дохода, не менее  (руб.)	
6	300	4 240	8 480	
7	350	4 947	9 894	
8	400	5 654	11 307	
9	450	6 360	12 721	
10	500	7 067	14 134	

Рассрочка должна быть оформлена ценной бумагой – закладной, оформленной по стандартам муниципальной программы (5 (пять) процентов годовых в рублях, сроком на 7 (семь) лет и др.)
Денежные средства направляются на выкуп у продавцов закладных, оформленных в установленном порядке. Выкуп осуществляется уполномоченной Администрацией организацией – исполнителем программы. В задачу исполнителя входит проверка представленных документов и, в случае соответствия требованиям программы,  выкуп закладных и рефинансирование, а также  сбор и учет платежей от заемщиков, погашение закладных.
Финансирование программы (таблица 4) осуществляется путем предоставления бюджетного кредита исполнителю. Департамент финансов Администрации г.Саров отслеживает целевое использование кредита. По окончании срока действия программы кредит возвращается в бюджет. Процентная ставка по бюджетному кредиту  составляет 1% в год.
Закладные, оформленные в установленном порядке, могут продавать участники рынка жилья, осуществляющие строительство или продажу жилья. 
Таблица 4
Годы	Средства бюджета, тыс.руб	Возвратные средства, тыс.руб	Расходы за пользование кредитом 1%, тыс.руб	Расходы исполнителя, тыс.руб	Налог на прибыль, тыс.руб	Рефинансирование итого, тыс.руб	Количество семей - участников программы	
2006	10 000	0	-100	-60	-411	9 429	24	
2007	20 000	2 399	-300	-120	-906	21 073	53	
2008	40 000	6 960	-700	-150	-1 906	44 204	111	
2009	40 000	16 419	-1 100	-150	-2 235	52 934	132	
2010	25 000	26 138	-1 350	-150	-1 938	47 699	119	
2011	15 000	33 784	-1 500	-150	-1 796	45 338	113	
2012	0	41 273	-1 500	-150	-1 459	38 164	95	
2013	0	46 338	-1 500	-150	-1 686	43 002	108	
2014	0	51 455	-1 500	-150	-1 916	47 889	120	
2015	0	54 456	-1 500	-150	-2 051	50 755	127	
2016	-30 000	55 070	-1 200	-150	-803	22 917	57	
2017	-25 000	48 062	-950	-150	-772	21 190	53	
2018	-25 000	43 619	-700	-150	-633	17 137	43	
2019	-25 000	39 101	-450	-150	-490	13 011	33	
2020	-20 000	34 075	-250	-150	-537	13 138	33	
2021	-15 000	28 606	-100	-150	-551	12 805	32	
2022	-10 000	22 384	0	-150	-521	11 714	29	
2023	0	18 031	0	-150	-774	17 107	43	
2024	0	17 649	0	-150	-757	16 742	42	
Итого	0	585 820	-14 700	-2 730	-22 143	546 247	1 366	
•	средневзвешенные затраты городских бюджетных средств на одну семью в период действия программы составят 110 тыс. руб. 
•	после завершения программы возврат в бюджет составит 164,7 млн. руб.

3.4.	 Целевая муниципальная программа приобретения жилых помещений 
для муниципальных нужд путем участия в долевом строительстве (Приложение  4 к настоящей программе)
В связи с принятием Федерального закона №131 в полномочия городского округа входит обеспечение малоимущих граждан жилыми помещениями путем организации строительства и создания условий для жилищного строительства (ст.16 п.6.). Использование федеральных субвенций для этих целей возможно через механизм соинвестирования при строительстве многоквартирных домов.
В этих условиях особое значение имеет эффективное использование бюджетных средств, направляемых на приобретение жилых помещений. Эффективность использования определяется выбором механизма получения муниципалитетом максимального количества квартир в минимальные сроки при заданном объеме выделяемых средств. Таким механизмом является конкурсное приобретение жилья у застройщиков разных форм собственности.
Муниципальный заказ формируется на жилые помещения первичного рынка исходя из потребностей «очередников». Жилье приобретается на открытом конкурсе у застройщиков г.Саров. По всем поданным заявкам проводится проверка представленных документов на жилье и оценка рыночной стоимости независимым оценщиком, выбранным на конкурсной основе. Основным критерием конкурса является минимальная цена предложения 1 кв.м. общей площади жилья, при равенстве предложений приоритет отдается жилью с минимальным отношением цены предложения и рыночной стоимости жилья, определенной независимым оценщиком. После проведения конкурса муниципалитет принимает участие в долевом строительстве, в соответствии с действующим законодательством производит государственную регистрацию права собственности на объекты долевого участия. Жилищное управление Администрации г.Саров распределяет жилье согласно очередности и оформляет договоры социального найма. Приобретаемое жилье будет предоставляться на условиях социального найма (без права распоряжения этим жильем) в соответствии с действующим жилищным законодательством.
Источниками средств для приобретения жилых помещений путем участия в долевом строительстве являются средства муниципального бюджета. Ежегодный размер выделяемых средств представлен в таблице 5.
Таблица 5
№	Наименование	2006г.	2007г.	2008г.	2009г. 	2010г.	ИТОГО	
1	Средства из муниципального  бюджета, млн. рублей	100	100	110	120	130	560	
2	Прогнозируемая общая площадь приобретаемого жилья, кв.м. 	5 882	5 348	5 348	5 303	5 223	27 104	
3	Количество квартир *	87	87	95	104	112	484	
*	с учетом инфляции из расчета 68 кв.м. общей площади и рыночной стоимости 17 т. руб. за кв.м.

3.5.	 Целевая муниципальная программа обеспечения жильем граждан, переезжающих из ЗАТО г. Саров Нижегородской области на новое место жительства, или выплате компенсаций этим гражданам (Приложение  7 к настоящей программе)

Целевая муниципальная программа направлена на решение вопроса о переселении на новое место жительства и обеспечении жильем граждан, утративших служебную связь с организацией (объектом), расположенной в ЗАТО г. Саров, и не имеющих жилья за пределами ЗАТО г. Саров, путем выделения компенсаций или предоставлением субсидий.
Участникам программы может быть предоставлен один из двух следующих видов поддержки: 
-	субсидии на строительство или приобретение жилья по новому месту жительства при условии сдачи органу местного самоуправления занимаемого ими муниципального жилья по договору социального найма;
-	денежные компенсации при добровольном отчуждении имеющихся жилых помещений, принадлежащих им на праве собственности.
За счет средств ЗАТО г. Саров участникам программы выплачивается компенсация на переезд к новому месту жительства.
Основными источниками средств целевой муниципальной программы являются (таблица 6):
-	средства федерального бюджета, выделенные бюджету г.Саров отдельной строкой на финансирование мероприятий, связанных с переселением граждан на новое место жительства;
-	средства бюджета ЗАТО г.Саров.
Таблица 6
Годы	Субвенции федерального бюджета, тыс. руб.	Средства муниципального бюджета, 
тыс. руб.	Количество семей-участников программы	
2006	6 000	100	10	
2007	12 000	200	20	
2008	12 000	200	20	
2009	18 000	300	30	
2010	18 000	300	30	
ИТОГО	66 000	1100	110	
3.6.	 Программа «Расселение муниципального ветхого жилого фонда»
В настоящее время к категории муниципального ветхого жилого фонда отнесено 
44 жилых дома (Приложение  5 к настоящей программе). Для расселения этих домов потребуется благоустроенное жилье общей площадью около 5,7 тыс. кв.м.
Учитывая привлекательность земельных участков под индивидуальное жилищное строительство в районе улиц Димитрова, 8 Марта, Гоголя (общее количество домов – 21), следует провести ряд организационных мер и подготовить нормативную базу для стимулирования приватизации этих квартир (домов). Тем самым для расселения оставшихся домов муниципального жилого фонда потребуется благоустроенное жилье общей площадью лишь 3 тыс. кв.м.
Для выполнения этой программы необходима дальнейшая проработка возможности получения средств на расселение ветхого фонда из областного бюджета.
Таблица 7
№	Наименование	2006г.	2007г.	2008г.	2009г. 	2010г.	Итого	
1	Количество домов, исключенных из состава муниципального ветхого жилого фонда (шт.)	24	5	5	5	5	44	
2	в т.ч. путем передачи в собственность гражданам (шт.)	21	-	-	-	-	21	
3	Общая площадь жилья, выделенного на эти цели (кв.м)	150	350	600	1000	1000	3100	

3.7.	 Программа «Социальное жилье» (малосемейные общежития)
Как важный ресурс социального жилья необходимо рассматривать и молодежные общежития. Путем организационных мероприятий необходимо увеличить количество комнат, предоставляемых семьям, при этом сократив до необходимого минимума количество мест для одиноко проживающих граждан.
В процессе реализации комплексной программы необходимо проанализировать необходимость дальнейшего строительства (2008-2010 гг.) малосемейных общежитий.
Таблица 8
№	Наименование	2006 г.	2007 г.	2008 г.	2009г. 	2010 г.	ИТОГО	
1	Общая площадь вводимого жилья, кв.м	6000	7426			-	13 426	
2	Средства из бюджета 
РФЯЦ-ВНИИЭФ, млн. руб.	80	82			-	162	
3	Средства из городского бюджета, млн. руб.	45	49,5			-	94,5	

3.8.	 Программа РФЯЦ-ВНИИЭФ
Программа ориентирована на сотрудников РФЯЦ-ВНИИЭФ, включенных в списки нуждающихся в улучшении жилищных условий, приоритет при этом отдан семьям молодых специалистов. Предусмотрена система призовых бонусов при увеличении семьи (рождении ребенка) и профессиональном росте сотрудника РФЯЦ-ВНИИЭФ. Фонд «Доступное жилье» фиксирует стоимость строительства 1 кв.м общей площади на момент начала строительства.
Таблица 9
№	Наименование	2006 г.	2007 г.	2008 г.	2009 г. 	2010 г.	ИТОГО	
1	Общая площадь вводимого жилья (кв.м)	16800	12130	16200	15300	16700	77130	
Продолжение таблицы 9
2	Средства, направляемые из бюджета РФЯЦ-ВНИИЭФ (млн. руб.)	3,0	10,0	15,0	13,0	12,5	53,5	
3	Количество семей – участников программы	260	300	303	200	160	1223	

3.9.	 Программа «Жилье в кредит»
Строительство и приобретение жилья осуществляется ЗАО «Агентство недвижимости ФСР» за счет собственных средств, кредитов, предоставленных кредитными организациями, а также за счет средств граждан, в том числе с рассрочкой платежей. Жилье продается в рассрочку сроком до 7 лет под 7% годовых в рублях. Сумма и срок предоставляемой рассрочки устанавливаются исходя из утвержденных списков граждан-участников программы.
Продажа и приобретение жилья населению осуществляется в соответствии с "Правилами продажи и приобретения жилья с использованием ипотечного кредитования". Правила определяют права приобретения и условия продажи жилья в кредит, порядок приема и регистрации заявлений, перечень необходимых документов для приема заявлений, порядок формирования списков претендентов и критерии приоритетности, порядок продажи жилья. 
Таблица 10
№	Наименование	2006г.	2007г.	2008г.	2009г.	2010г.	Итого	
1	Общая площадь вводимого жилья (кв.м)	12700	12100	15600	15100	16130	71630	
2	Количество семей – участников программы	320	310	390	370	400	1790	
2.1	в том числе за счет сдаваемого в оплату вторичного жилья	180	170	220	210	240	1020	
2.2.	в том числе с кредитами	60	60	70	80	90	360	
2.3.	 в том числе семьи «очередников» 	70	60	90	80	90	390	
3.10.	Организация работы классической двухуровневой системы ипотечного кредитования
ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (ОАО «АИЖК») на федеральном уровне реализует ипотечную программу по приобретению закладных за счет размещения эмиссионных облигаций по единым правилам и стандартам. В Нижегородской области региональным оператором является ГП «Нижегородский ипотечный корпоративный альянс» (ГП «НИКА»).
ГП «НИКА» доводит до региональных банков и населения стандарты, процедуры и требования по выдаче ипотечного кредита и оформлению закладных, отслеживает соблюдение стандартов при оформлении пакета документов ипотечной кредитной сделки. 
Банк выдает кредит заемщику после проведения проверки его платежеспособности и выполнения заемщиком требований банка по страхованию. После оформления государственной регистрации права собственности заемщиком выпускается закладная.
ГП «НИКА» выкупает закладные у банков, тем самым, рефинансируя выданные кредиты. На сегодня по программе ОАО «АИЖК» выдаются кредиты до 30 лет под 14% годовых.
В таблице 11 приведены планируемые заявки от г.Саров на часть средств, выделяемых ОАО «АИЖК» на Нижегородскую область для выкупа закладных. Прогноз заявленных кредитных ресурсов сформирован исходя из фактической ситуации в 2005 году.

Таблица 11
№	Наименование	2006г.	2007г.	2008г.	2009г.	2010г.	Итого	
1	Кредитные средства, млн. руб.	12	20	40	60	72	204	
2	Количество семей – участников программы	30	50	80	120	120	400	
2.1	 в том числе семьи «очередников» 	3	5	8	12	12	40	

3.11.	Программа «Свой дом» 
В настоящее время на территории города зарегистрированы 596 индивидуальных жилых домовладений, 89 из них находятся в процессе реконструкции, что позволит их владельцам повысить уровень благоустройства этого жилья.
В 2006-2007 годах ожидается ввод в эксплуатацию 29 коттеджей в МКР-21 общей площадью 9,7 тыс. кв. м. 
В 2006-2010 годах ожидается ввод в эксплуатацию не менее 80 коттеджей общей площадью 16 тыс. кв.м, расположенных на территории ТИЗ-1. Общее количество земельных участков, предоставленных под индивидуальное жилищное строительство в ТИЗ-1, составляет 360 штук, расчетное количество жителей в них – 1260 человек, расчетная общая площадь этих коттеджей всего – не менее 72 000 кв.м.
Необходимо продолжить осуществление комплекса работ по передаче земель из веденья Дивеевского района в веденье ЗАТО г.Саров для освоения района малоэтажной застройки ТИЗ-2. Кроме того, провести корректировку проекта планировки в отношении северного микрорайона для определения дополнительной территории в существующей черте города под строительство 200-300 индивидуальных жилых домов и домов малоэтажной блокированной застройки.
Ожидается перевод до 50 одно-двухквартирных жилых домов муниципального жилого фонда, расположенных в районе улиц 8 Марта, Гоголя, Разина, Котовского, Красногвардейской, Балакирева, Осипенко, Полевой, Строительной, Московской, в состав индивидуального жилого фонда через процедуру приватизации этого жилья. Наличие сетевого газа и водопровода делает это жилье и отнесенные к нему земельные участки привлекательными и востребованными на городском рынке жилья. Оценочно общая площадь этого жилья может составить до 10 тыс. кв.м.
При выделении новых земельных участков под индивидуальное жилищное строительство необходимо реализовывать комплексный подход к застройке территории, формировать на аукционы территорию по кварталам для комплексного освоения застройщиками в соответствии с проектом планировки с последующей продажей застроенных участков гражданам.
Финансирование индивидуального жилищного строительства осуществляется за счет средств юридических и физических лиц.
Таблица 12
№	Наименование	2006г.	2007г.	2008г.	2009г.	2010г.	Итого	
1.	Количество индивидуальных жилых домов, введенных в эксплуатацию, шт.	15	25	30	35	40	135	
2.	Общая площадь введенного жилья, кв.м	3000	5000	7000	9000	10000	34000	
3.	Средства населения, млн. рублей	20	30	50	60	70	230	

3.12.	
Программа ипотечного жилищного кредитования ФГУЗ ЦМСЧ-50 ФМБА России (Приложение 8 к настоящей программе)

Программа ипотечного жилищного кредитования ФГУЗ ЦМСЧ-50 ФМБА РОССИИ направлена на создание проекта льготного жилищного кредитования работников ЦМСЧ-50, зарегистрированных в установленном порядке нуждающимися в улучшении жилищных условий и попадающие под категорию молодых специалистов.
Льготное кредитование «очередников» осуществляется путем предоставления продавцами льготной рассрочки по оплате квартиры по договору купли-продажи недвижимости с рассрочкой платежа или договору ипотеки.
Параметры льготного кредита (рассрочки) являются доступными для молодых семей, желающих улучшить свои жилищные условия на 15 -25 м.кв. или купить однокомнатную квартиру. В таблице 13 приведен фрагмент расчета размера кредита (рассрочки) в зависимости от суммы совокупного семейного дохода, на который могут рассчитывать участники программы.
Таблица 13
Расчет максимальной суммы кредита (рассрочки)
в зависимости от суммы совокупного ежемесячного семейного дохода

№ п.п.	Сумма, подлежащая уплате в рассрочку, 
тыс. рублей	Сумма ежемесячного платежа, не менее, руб.	Величина совокупного мес. дохода, не менее, руб.	
4	350	3 220.47	6 440.94	
5	400	3 680.54	7 361.08	
6	450	4 140.61	8 281.21	
7	500	4 600.67	9 201.35	
8	550	5 060.74	10 121.48	
9	600	5 520.81	11 041.61	
10	650	5 980.87	11 961.75	
11	700	6 440.94	12 881.88	

Рассрочка должна быть оформлена ценной бумагой – закладной, оформленной по стандартам программы ипотечного жилищного кредитования ФГУЗ ЦМСЧ-50 (2 (два) процента годовых в рублях, сроком на 10 (десять) лет и др.)
ЦМСЧ-50 выкупает у продавцов закладные, оформленные в установленном порядке. Выкуп может осуществляться через уполномоченную администрацией ЦМСЧ-50 организацию – исполнителя программы. В задачу исполнителя входит проверка представленных документов и, в случае соответствия требованиям программы - выкуп закладных и рефинансирование, а также  сбор и учет платежей заемщиков, погашение закладных. Примерный финансовый график программы представлен в таблице 14.
Таблица 14
Годы	Средства ЦМСЧ-50, тыс.руб	Возвратные средства, тыс.руб	Расходы исполнителя, тыс.руб	Налог на прибыль, тыс.руб	Рефинансирование итого, тыс.руб	Количество участников программы	
2006	7450	0	-90	-164.6	7195.4	18	
2007	7000	1192	-120	-176.0	7895.7	18	
2008	6900	2102	-150	-189.0	8663.2	18	
2009	6800	3101	-170	-206.7	9524.4	18	
2010	6500	4200	-183.6	-223.4	10293.3	18	
2011	возврат 	-5196	-183.6	0	0	0	
2012	возврат	-4627	-183.6	0	0	0	
2013	возврат	-4627	-183.6	0	0	0	
2014	возврат	-4627	-183.6	0	0	0	
2015	возврат	-4627	-183.6	0	0	0	
2016	возврат	-4230	-183.6	0	0	0	
2017	возврат	-3397	-183.6	0	0	0	
2018	возврат	-2483	-183.6	0	0	0	
2019	возврат	-1479	-183.6	0	0	0	
2020	возврат	-385	-183.6	0	0	0	
Итого	34 650		-2 730	-960	43 572	90	
Финансирование программы осуществляется:
•	из средств Федерального Медико-Биологического Агентства;
•	собственных средств ФГУЗ ЦМСЧ-50;
•	собственных средств участников программы.
Закладные, оформленные в установленном порядке, могут продавать участники рынка жилья, осуществляющие строительство или продажу жилья. 

4.	Этапы реализации программы рынка доступного жилья в г. Саров 

Программа реализуется в три этапа:
-	первый этап - организационно-подготовительный – 2005-2006 годы;
-	второй этап - становление системы – 2007-2008 гг.;
-	третий этап - выход системы на стабильный технологический уровень с 2009 г.
4.1.	 На ПЕРВОМ организационно-подготовительном этапе должны быть решены следующие задачи:

В части реализации социально-ориентированной схемы: 
1.	Разработка нормативно-правовых актов и основополагающих документов муниципальных программ.
2.	Разработка стартовых проектов по обеспечению жильем граждан в рамках программы. 
3.	Отработка механизма по взаимодействию участников программы при реализации стартовых проектов, в результате чего должно быть реализовано жилье с использованием ипотечного кредитования в количестве 5 тыс. кв. метров общей площади (80 квартир). 
4.	Резервирование в бюджете г.Саров средств  для организации системы ипотечного жилищного кредитования.
5.	Организация и проведение информационной кампании по освещению механизмов улучшения жилищных условий через систему ипотечного жилищного кредитования. 

В части реализации классической двухуровневой банковской схемы:
1.	Создание в г.Саров представительства ГП «НИКА», отбор банков-участников, оценщиков и страховых компаний.
2.	Отработка механизма рефинансирования по банковской схеме и выкуп первых закладных у банков на сумму 10 млн. руб.
По классической двухуровневой схеме реализация жилья 2 тыс. кв. м. (30 квартир).
4.2.	 На ВТОРОМ этапе (в 2007 – 2008 годах) должны быть решены следующие задачи:
Общие задачи:
1.	Привлечение средств предприятий, заинтересованных в улучшении жилищных условий своих работников.
2.	Создание единой контролируемой системы рефинансирования кредитов.
В части реализации социально-ориентированной схемы:
1.	Реализация механизмов наполнения программы оборотными ресурсами.
2.	Расширение числа участников программы до 200 семей ежегодно.

В части реализации классической двухуровневой банковской схемы:
1.	Привлечение в программу средств ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» в размере 20 млн. руб.
2.	Расширение количества уполномоченных банков.
Реализация по классической двухуровневой схеме 6 тыс. кв. м. жилья (80 квартир).
4.3.	 На ТРЕТЬЕМ этапе (в 2009 – 2010 годах) система выходит на стабильный технологический уровень. 

5.	Ресурсное обеспечение 

5.1.	 Финансовые ресурсы
Основными источниками средств являются:
1.	Средства населения г.Саров, привлекаемые в программу ипотечного кредитования. 
2.	Средства институциональных инвесторов программы ипотечного кредитования (фондов, застройщиков, операторов первичного рынка, банков, страховых компаний).
3.	Средства заинтересованных предприятий в улучшении жилищных условий работников.
4.	Средства областного и местного бюджетов, которые выделяются на погашение процентной ставки по программе «Молодая семья».
5.	Средства местного бюджета по программе ипотечного жилищного кредитования.
6.	Средства Фонда социального развития и Фонда «Доступное жилье» на исполнение соответствующих программ.
Примерное финансирование с 2006 по 2010 год представлено в таблице 15. 
Расчет бюджетной эффективности целевых муниципальных программ приведен в Приложении 6 к настоящей программе.

5.2.	
 Земельные ресурсы
Основными источниками земельных ресурсов (см. таблицу 15), необходимых для функционирования эффективного рынка жилья являются:
•	Земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности,
•	Земельные участки, находящиеся в собственности предприятий и организаций.
Таблица 15

* данные не учтены в итогах.
** усредненные расчетные данные.
6.	
Выводы 

6.1.	 Реализация данной программы позволит: 
•	поднять покупательский спрос населения г.Саров и сделать приобретение жилья доступным для достаточно большой части населения; 
•	активизировать рынок строящегося жилья, вовлечь в реальный экономический оборот квартиры со вторичного рынка жилья с помощью ипотечного кредитования; 
•	создать механизмы и мотивацию для привлечения в жилищную сферу средств населения 
и иных внебюджетных финансовых ресурсов; 
•	стимулировать развитие строительного сектора; 
•	повысить доходы муниципального бюджета за счет расширения налогооблагаемой базы. 

6.2.	 Перечень мероприятий, необходимых для реализации данной программы:

6.2.1.	В целях реализации «Комплексной программы по формированию рынка доступного жилья и обеспечению комфортных условий проживания населения закрытого административно - территориального образования г.Саров, Нижегородской области, на 2006-2010 годы» (далее в настоящем приложении - Комплексной программы) Администрации города обеспечить за счет средств бюджета г. Саров проведение мероприятий по подготовке территорий под строительство жилых домов в соответствии с Комплексной программой и генеральным планом города, а именно:
-	проведение проектно-изыскательских работ (ПИР) – организация работ по разработке (корректировке) проектов застройки микрорайонов, разработке рабочей документации на магистральные сети и внутриквартальные  сети до точек подключения объектов;
-	проведение строительно-монтажных работ (СМР) – монтаж наружных, внутриквартальных и внутримикрорайонных инженерных сетей до точек подключения объектов.
Указанные обязательства выполняются в объеме средств, предусмотренных бюджетом  текущего года.
6.2.2.	Администрации города в двухмесячный срок разработать согласованный со сроками реализации Комплексной программы график проведения торгов по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков, предназначенных для строительства объектов социальной инфраструктуры за счет средств частных инвесторов. 
6.2.3.	Администрации города до 31.12.2006 года разработать Порядок осуществления отдельных видов процедур и действий, связанных с признанием граждан малоимущими.
6.2.4.	Администрации города предусматривать наиболее эффективные схемы расходования средств федеральных субвенций на строительство или приобретение квартир для муниципального жилого фонда.
6.2.5.	Администрации города, при заключении договоров аренды земельных участков, ужесточить ответственность застройщиков за несвоевременное исполнение взятых на себя обязательств по договору, вплоть до расторжения договора аренды земельных участков.
6.2.6.	Администрации города в срок до 31.12.2005 года определить структурное подразделение Администрации, осуществляющее контроль за выполнением застройщиками взятых на себя обязательств и за принятием мер к застройщикам, не выполняющим договорных обязательств.
6.2.7.	В срок до 31.12.2005 года создать совещательный орган по контролю за ходом реализации Комплексной программы.
6.2.8.	При реализации данной программы целесообразно максимально возможным образом загрузить производственные мощности имеющихся в городе строительных организаций и предприятий по производству стройматериалов с целью решения проблем занятости населения. Администрации города, руководителям фирм - заказчиков строительства и генподрядных фирм рекомендуется учитывать это при заключении договоров аренды земельных участков, договоров подряда и поставки материалов, а руководителям городских строительных организаций и предприятий по производству стройматериалов обеспечивать по сравнению с иногородними фирмами конкурентоспособное  качество и сроки проведения работ.